Blog o realitním právu
Praktické návody pro makléře a majitele kanceláří. Bez akademické omáčky, s důrazem na smlouvy, provizi, nájem, katastr a odpovědnost v terénu.
Nejnovější článek
AML pro realitní makléře (zákon 253/2008): identifikace klienta krok za krokem
Zákon 253/2008 Sb.: kdy a jak musí makléř identifikovat klienta, co jsou povinné osoby, jaké sankce hrozí a jak sestavit systém vnitřních zásad.
Číst článekPilíře blogu
Knihovna
Všechny články
50 článků
Černá stavba: jak ji poznat a co riskuje prodávající i makléř
Téměř každá desátá česká stavba stojí bez povolení. Co je černá stavba, jak ji makléř odhalí, jaké hrozí pokuty a proč neinformovaný makléř ručí za škodu...
Číst článekChybná výměra bytu jako past pro makléře (§ 2129) — a jak se pojistit
Uvedete v inzerátu 82 m², skutečnost je 75 m²? Makléř riskuje přestupek. § 2129 OZ jasně říká, kdy má kupující nárok na slevu. Praktický postup.
Číst článekDaň z příjmu při prodeji nemovitosti 2026: osvobození, časový test, výjimky
Kdy neplatíte daň z příjmu z prodeje nemovitosti? Časový test 5 vs. 10 let, osvobození z důvodu bydlení, oznamovací povinnost a výjimky pro podnikatele...
Číst článekDaň z příjmu z pronájmu: jak ji optimalizovat legálně
Příjmy z pronájmu patří pod § 9 ZDP. Paušální výdaje 30 % (max. 600 000 Kč) nebo skutečné — odpisy, úroky, opravy?...
Číst článekDělení a scelování pozemků: postup, hranice a spory
Dělení pozemku podle NSZ: povolení stavebního úřadu, geometrický plán, zápis do katastru. Co dělat při sporech o hranice a jak zafunguje rozhrada.
Číst článekDPH u nemovitostí: 21 % vs. 12 % a kdy se stáváte plátcem
Kdy se platí DPH při prodeji nemovitosti? První dodání dokončené nemovité věci, 23měsíční lhůta, stavební pozemky, sazby 21 % vs. 12 % a registrace plátce.
Číst článekExkluzivní vs. neexkluzivní zprostředkování: co se makléři vyplatí
Výhradní smlouva max. 6 měsíců se spotřebitelem (§ 17 RealZ). Srovnání výhod, rizik a smluvní pokuty za porušení exkluzivity pro realitní makléře.
Číst článekFO nebo s.r.o.? Jak si realitní makléř správně nastaví podnikání
Daně, ručení, administrativa — konkrétní čísla pro rozhodnutí FO vs. s.r.o. realitního makléře. Příklad dvojího zdanění a kdy se s.r.o. vyplatí.
Číst článekGDPR v realitní praxi: jak nakládat s daty klientů bez pokuty
Jak realitní makléř správně zpracovává osobní údaje, jaké právní tituly platí, co řeší AML vs. GDPR a proč M&M reality zaplatila 3,2 mil. Kč pokutu.
Číst článekInformační povinnost makléře podle RealZ: čím riskujete pokutu
Makléř musí předat výpis z KN, informovat o závadách a provizi třetí osoby (§ 10–13 RealZ). Za porušení hrozí pokuta. Přehled povinností a sankcí.
Číst článekInsolvence a prodej nemovitosti: jak funguje zpeněžení majetkové podstaty
Jak insolvenční správce prodává nemovitost v konkursu nebo oddlužení. Co může makléř nabídnout, jak se dostat ke správci a jaké jsou právní účinky prodeje.
Číst článekJak ověřit nemovitost před prodejem: katastr, RÚIAN, územní plán
Kompletní due diligence makléře před prodejem: co zkontrolovat v katastru, RÚIAN a územním plánu...
Číst článekJe pozemek stavební? Jak ověřit zastavitelnost před koupí
Druh pozemku v katastru ≠ možnost stavět. Zastavitelnost určuje územní plán. Návod: kde hledat, co číst v grafické i textové části, jaká rizika číhají.
Číst článekKdyž obchod nedopadne: má makléř nárok na provizi? (judikatura NS)
Zprostředkování je odvážný závazek — bez výsledku zpravidla žádná provize. Ale jsou výjimky...
Číst článekKoupě nemovitosti s hypotékou a zákazem zcizení: postup krok za krokem
Na nemovitosti vázne hypotéka a zákaz zcizení? Dvě varianty řešení, jak získat souhlas banky a jak ošetřit výplatu kupní ceny. Postup pro makléře.
Číst článekKupní smlouva na nemovitost: kompletní checklist pro makléře
Co musí kupní smlouva obsahovat, aby prošla vkladovým řízením bez zamítnutí? Checklist 12 bodů + nejčastější chyby makléřů dle § 2128 OZ.
Číst článekList vlastnictví čtený makléřem: části A, B, C a co v nich hledat
Průvodce listem vlastnictví pro makléře: co najdete v části A (vlastník), B (nemovitosti), B1, C (zátěže), D (plomba, exekuce), E (nabývací tituly) a jak...
Číst článekNemovitost bez přístupu: nezbytná cesta podle § 1029 a její oceňování
Kdy soud povolí nezbytnou cestu přes sousední pozemek, jakou úplatu vlastník zaplatí a jak se nemovitost bez právně zajištěného přístupu oceňuje...
Číst článekOchrana spotřebitele v realitním zprostředkování: nejčastější přestupky
Zákon o realitním zprostředkování + zákon o ochraně spotřebitele: za co ČOI pokutuje makléře, co jsou nekalé obchodní praktiky a jak se jim vyhnout.
Číst článekOdpovědnost realitního makléře za škodu: na čem makléři nejčastěji prohrávají
Kdy a za co makléř platí škodu klientovi. § 2950 OZ, objektivní odpovědnost, judikatura KS Hradec Králové — konkrétní příklady z realitní praxe.
Číst článekOznámení podezřelého obchodu FAÚ: kdy a jak makléř musí jednat
Kdy vzniká povinnost nahlásit podezřelý obchod FAÚ, jak formulář vyplnit, jaké jsou lhůty a co makléři hrozí za mlčení. Konkrétní znaky podezření v realitách.
Číst článekPasportizace a legalizace nepovolené stavby: postup 2026
Pasportizace není legalizace. Přesný postup legalizace černé stavby dle NSZ 283/2021 v roce 2026: 5 kroků, podmínky § 256, pokuty až 400 000 Kč a co makléř...
Číst článekPovinné pojištění odpovědnosti realitního makléře: limity, ceny, na co si dát pozor
Zákon 39/2020 ukládá makléři pojistný limit min. 1 750 000 Kč/případ. Co pojištění kryje, co ne a jak nenaletět při výběru pojistitele.
Číst článekPředkupní právo při prodeji nemovitosti: zákonné i smluvní
Kdy zákon přikazuje nabídnout nemovitost přednostně? Předkupní právo nájemce, spoluvlastníka, stavba na cizím pozemku. Jak ho ošetřit ve smlouvě.
Číst článekProdej nemovitosti v exekuci: inhibitorium, dražba a co makléř potřebuje vědět
Generální vs. speciální inhibitorium, exekuční příkaz, dražba nemovitosti — kompletní průvodce pro makléře. Co smí dlužník prodat a za jakých podmínek.
Číst článekProvize i po skončení smlouvy: jak ji ochránit před obejitím makléře
Podle § 2454 OZ má makléř nárok na provizi i po zániku smlouvy. Jak sjednat ochrannou lhůtu a co musí makléř prokázat u soudu?
Číst článekRealitní makléř vs. advokát: kde končí zprostředkování a začíná zakázaná právní služba (§ 52d)
Makléř nesmí soustavně za úplatu sepisovat smlouvy ani udělovat právní rady. Pokuta až 3 mil. Kč. Kde přesně hranice leží a jak se chránit.
Číst článekShare deal vs. asset deal: kdy se nemovitost prodává přes obchodní podíl
Share deal prodává podíl v s.r.o., asset deal samotnou nemovitost. Jaké jsou daňové dopady pro prodávajícího a kupujícího, kdy je share deal výhodný a jaká...
Číst článekSmlouva o realitním zprostředkování: klauzule, které musí obsahovat (2026)
Co musí obsahovat smlouva o realitním zprostředkování podle § 9–10 RealZ? Písemná forma, výše provize, předmět — bez toho hrozí neplatnost.
Číst článekSplatnost provize realitního makléře: kdy na ni vzniká nárok (§ 2447 + RealZ)
Provize splatná uzavřením smlouvy, obstaráním příležitosti nebo splněním závazku třetí osoby. Přesný výklad § 2447 OZ a § 19 RealZ pro makléře.
Číst článekSpoluvlastnictví nemovitosti: prodej podílu a zrušení spoluvlastnictví
Jak prodat spoluvlastnický podíl, kdy platí předkupní právo (§ 1124 OZ) a jak zrušit spoluvlastnictví dohodou nebo soudem. Průvodce pro makléře.
Číst článekTřístranná rezervace vs. „brněnský model": který právní rámec použít
Trojstranná rezervační smlouva vs. dvoustranná „brněnská" varianta — rozdíly, rizika § 14 a § 15 RealZ, a kdy který model makléři skutečně chrání.
Číst článekÚschova rezervačního poplatku podle § 4 RealZ: pravidla a chyby
Realitní zákon § 4: makléř nesmí úschovu nabízet proaktivně, musí mít zvláštní účet a písemnou žádost klienta. Jaké chyby v praxi přijdou až 500 000 Kč?
Číst článekVady nemovitosti: právní vada, právní závada a faktická vada — jak je ošetřit
Právní vada ≠ právní závada ≠ faktická vada. Jak je rozlišit, co hrozí makléři a jak ošetřit každý typ ve smlouvě. Příklady z judikatury NS.
Číst článekVázaná živnost realitní zprostředkování: jak splnit odbornou způsobilost
4 cesty k živnostenskému oprávnění pro realitní zprostředkování. Tituly, praxe, certifikační zkouška — co přesně přinést na živnostenský úřad.
Číst článekVěcná břemena a služebnosti: jak je dohledat a ošetřit v prodeji
Služebnosti i reálná břemena váznou na věci erga omnes. Kde je v katastru najít, jak ověřit obsah ze sbírky listin a jak je zohlednit v kupní smlouvě i ceně.
Číst článekVklad do katastru: od kupní smlouvy po list vlastnictví bez chyb
Vkladové řízení od návrhu po zápis na LV: poplatek 2 000 Kč (elektronicky 1 600 Kč), 20denní ochranná lhůta a nejčastější důvody zamítnutí.
Číst článekVklad, záznam, poznámka: jak se mění zápisy v katastru
Tři typy zápisů do katastru nemovitostí — vklad (konstitutivní, § 11 KatZ), záznam (deklaratorní) a poznámka (informační)...
Číst článekVrácení rezervačního poplatku: kdy ho makléř musí vrátit
Kdy makléř musí vrátit rezervační poplatek a kdy si ho může ponechat? Přehled judikátů NS a podmínek pro vrácení, vč. chyby makléře v inzerátu.
Číst článekVynětí ze zemědělského půdního fondu: poplatky a kdy je potřeba
Zemědělská půda zastavitelná v ÚP? Bez vynětí ze ZPF stavět nelze. Postup žádosti, výpočet odvodů podle BPEJ a třídy ochrany, trvalé vs. dočasné vynětí.
Číst článekVýpověď z nájmu bytu: důvody, lhůty a časté omyly pronajímatelů
Pronajímatel může vypovědět nájem jen ze zákonných důvodů (§ 2288 OZ). Výpovědní doba 3 měsíce, povinné poučení nájemce, rozkaz k vyklizení od 1. 1. 2026...
Číst článekVyúčtování služeb podle zákona 67/2013: termíny, pokuty, reklamace
Pronajímatel musí doručit vyúčtování do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období. Za prodlení pokuta 50 Kč/den...
Číst článekZákon o realitním zprostředkování 39/2020: kompletní průvodce pro makléře 2026
Co zákon 39/2020 přinesl makléřům: definice, povinnosti, sankce, pojištění. Přehled §§ s praktickými dopady na každodenní práci v terénu.
Číst článekZvyšování nájemného podle občanského zákoníku: legální postup
Dva mechanismy zvyšování nájemného v OZ nelze míchat. Zákonné zvýšení do 20 % za 3 roky (§ 2249) nebo platná inflační doložka s indexem ČSÚ. Jak neudělat chybu?
Číst článekDrobné opravy a běžná údržba 2026: nové limity 1 500 Kč a 150 Kč/m²
Nové limity drobných oprav 2026: 1 500 Kč za opravu a 150 Kč/m² ročně (nař. č. 493/2025 Sb.). Kdo co hradí a kdy odpovědnost přechází na pronajímatele.
Číst článekKauce u nájmu: maximálně trojnásobek nájemného (§ 2254 OZ) a jak ji vrátit
Kauce u nájmu nesmí přesáhnout trojnásobek nájemného včetně smluvní pokuty (§ 2254 OZ). Pronajímatel vrací jistotu i s úroky. Jak na to správně.
Číst článekNájemní smlouva 2026: co musí obsahovat a chyby, které stojí peníze
Co musí mít nájemní smlouva v roce 2026? Písemná forma, výše nájemného, inflační doložka, doručování přes datové schránky. Konkrétní chyby a jak je opravit.
Číst článekRezervační smlouva po rozsudku NS 33 Cdo 1507/2022: co teď platí
Nejvyšší soud 20. 6. 2023 rozhodl: makléř nesmí sankcionovat spotřebitele za neuzavření kupní smlouvy. Co z rozsudku vyplývá pro vaši smluvní praxi?
Číst článekSmluvní pokuta v rezervační smlouvě je neplatná: jak smlouvu předělat
§ 14 RealZ + rozsudek NS 33 Cdo 1507/2022 zakázaly smluvní pokutu za neuzavření kupní smlouvy. Jak rezervační smlouvu přepsat, aby byla vymahatelná?
Číst článek