Informační povinnost makléře podle RealZ: čím riskujete pokutu

Rychlá odpověď v praxi

Makléř musí klientovi předat výpis z KN, informovat o závadách nemovitosti z veřejných seznamů a o provizi třetích osob (§ 10–12 RealZ). Za porušení hrozí sankce od živnostenského úřadu. Vůči třetím osobám makléř obecně povinnost nemá, ale odpovídá za škodu způsobenou nepravdivou informací (§ 2950 OZ).

Pro realitního makléře je téma informační povinnost realitního makléře důležité hlavně proto, že se propisuje do smluvní dokumentace, komunikace s klientem a důkazů uložených ve spise zakázky. Pokud se věc podcení, spor se obvykle nevede o teorii, ale o to, kdo byl poučen, co bylo slíbeno a které podklady makléř před podpisem skutečně předal.

4 okruhy informační povinnosti

V praxi se tato část projeví při kontrole podkladů, formulaci smlouvy a komunikaci s klientem. Makléř by měl zvládnout popsat riziko jednoduše, bez právních závěrů, které patří advokátovi. Praktické minimum: Makléř musí předat výpis z KN nejpozději v den uzavření smlouvy — § 10 RealZ.

Makléř by si k této části měl uložit alespoň zdrojový podklad, datum předání informace a krátkou poznámku, jak se riziko promítlo do dalšího postupu. Právě tyto jednoduché důkazy často rozhodují, zda se pozdější reklamace nebo námitka provize dá rychle uzavřít.

Vzájemná informační povinnost stran — § 2446 OZ

V praxi se tato část projeví při kontrole podkladů, formulaci smlouvy a komunikaci s klientem. Makléř by měl zvládnout popsat riziko jednoduše, bez právních závěrů, které patří advokátovi. Praktické minimum: Povinnost informovat o závadách z veřejných seznamů, o nichž věděl nebo vědět měl — § 11–12 RealZ.

Makléř by si k této části měl uložit alespoň zdrojový podklad, datum předání informace a krátkou poznámku, jak se riziko promítlo do dalšího postupu. Právě tyto jednoduché důkazy často rozhodují, zda se pozdější reklamace nebo námitka provize dá rychle uzavřít.

Výpis z katastru nemovitostí — § 10 RealZ: do kdy a jak starý

V praxi se tato část projeví při kontrole podkladů, formulaci smlouvy a komunikaci s klientem. Makléř by měl zvládnout popsat riziko jednoduše, bez právních závěrů, které patří advokátovi. Praktické minimum: Informační povinnost platí primárně vůči klientovi — třetí osoba nemá nárok, ale makléř odpovídá za nepravdivé informace (§ 2950 OZ).

Makléř by si k této části měl uložit alespoň zdrojový podklad, datum předání informace a krátkou poznámku, jak se riziko promítlo do dalšího postupu. Právě tyto jednoduché důkazy často rozhodují, zda se pozdější reklamace nebo námitka provize dá rychle uzavřít.

Informace o závadách a omezeních — § 11–12 RealZ

V praxi se tato část projeví při kontrole podkladů, formulaci smlouvy a komunikaci s klientem. Makléř by měl zvládnout popsat riziko jednoduše, bez právních závěrů, které patří advokátovi. Praktické minimum: Nesplnění informační povinnosti může být důvodem odstoupení od smlouvy.

Makléř by si k této části měl uložit alespoň zdrojový podklad, datum předání informace a krátkou poznámku, jak se riziko promítlo do dalšího postupu. Právě tyto jednoduché důkazy často rozhodují, zda se pozdější reklamace nebo námitka provize dá rychle uzavřít.

Informační povinnost vůči třetím osobám — § 2950 OZ a odpovědnost za omyl

V praxi se tato část projeví při kontrole podkladů, formulaci smlouvy a komunikaci s klientem. Makléř by měl zvládnout popsat riziko jednoduše, bez právních závěrů, které patří advokátovi. Praktické minimum: Sankční orgán: živnostenské úřady (obecné povinnosti), MMR (pojištění).

Makléř by si k této části měl uložit alespoň zdrojový podklad, datum předání informace a krátkou poznámku, jak se riziko promítlo do dalšího postupu. Právě tyto jednoduché důkazy často rozhodují, zda se pozdější reklamace nebo námitka provize dá rychle uzavřít.

Sankce: kdo kontroluje a jaká je výše pokuty

V praxi se tato část projeví při kontrole podkladů, formulaci smlouvy a komunikaci s klientem. Makléř by měl zvládnout popsat riziko jednoduše, bez právních závěrů, které patří advokátovi. Praktické minimum: Judikát NS 33 Cdo 1507/2022 (20. 6. 2023): informační povinnost i k vyhledané třetí osobě při zprostředkování pro obě strany.

Makléř by si k této části měl uložit alespoň zdrojový podklad, datum předání informace a krátkou poznámku, jak se riziko promítlo do dalšího postupu. Právě tyto jednoduché důkazy často rozhodují, zda se pozdější reklamace nebo námitka provize dá rychle uzavřít.

Právní rámec a podklady

Při řešení tématu pracujte hlavně s těmito opěrnými body:

• § 10–13 RealZ
• § 2446 OZ
• § 2950 OZ
• § 583–585 OZ
• NS 33 Cdo 1507/2022 (20. 6. 2023)
• NS 23 Cdo 1544/2020 (1. 12. 2021)

Odkazy berte jako checklist pro kontrolu konkrétní zakázky. U složitějších případů je bezpečnější předat klientovi jasné obchodní vysvětlení a právní posouzení nechat na advokátovi.

Kde navázat ve vzdělávání

Téma navazuje hlavně na tyto části interní knihovny a kurzů:

• pravo-pro-maklere-1 — části 54–56 (Informační povinnost podle OZ a RealZ, rozsah, adresáti)

Související čtení

• Exkluzivní vs. neexkluzivní zprostředkování: co se makléři vyplatí

Jak to řeší Dr. Bacon

V Dr. Bacon převádíme právní téma do checklistů, vzorů a krátkých lekcí pro makléře. Cílem není, aby makléř nahrazoval advokáta. Cílem je, aby včas poznal riziko, správně ho pojmenoval klientovi, nepřislíbil nemožné a měl ve spise podklady, které jeho postup obhájí.

Pokud článek řeší smlouvu, provizi, katastr, nájem nebo daňový dopad, projděte si v LMS navazující lekci a vzorový dokument. Ušetří to čas při další zakázce a snižuje riziko, že tým používá různé verze postupů.

Závěr

U tématu informační povinnost realitního makléře je největší riziko v rutině. Makléř má tendenci použít starý vzor, převzít tvrzení klienta nebo odložit kontrolu až na okamžik podpisu. Bezpečnější postup je opačný: ověřit podklady brzy, riziko popsat jednoduše a vše důležité zachytit písemně.

Tento článek je pracovní mapa pro praxi. Neřeší všechny výjimky a nenahrazuje individuální právní posouzení, ale pomůže odlišit běžnou zakázku od situace, ve které už má být u stolu specialista.