Třístranná rezervace vs. „brněnský model": který právní rámec použít

Rychlá odpověď v praxi

Trojstranná rezervační smlouva i brněnský model podléhají § 14 RealZ — NS 33 Cdo 1507/2022 potvrdil, že forma smlouvy ani pojmenování nerozhodují, rozhoduje obsah. § 15 RealZ navíc zakazuje sloučit zprostředkovatelskou a realitní smlouvu na jednu listinu. Smluvní pokuta ve prospěch makléře je neplatná v obou modelech. Platnou pokutu si mohou sjednat jen strany budoucí kupní smlouvy navzájem.

Pro realitního makléře je téma třístranná rezervační smlouva brněnský model důležité hlavně proto, že se propisuje do smluvní dokumentace, komunikace s klientem a důkazů uložených ve spise zakázky. Pokud se věc podcení, spor se obvykle nevede o teorii, ale o to, kdo byl poučen, co bylo slíbeno a které podklady makléř před podpisem skutečně předal.

Definice: tři typy rezervačních smluv v praxi

V praxi se tato část projeví při kontrole podkladů, formulaci smlouvy a komunikaci s klientem. Makléř by měl zvládnout popsat riziko jednoduše, bez právních závěrů, které patří advokátovi. Praktické minimum: Trojstranná smlouva umožňovala smluvní pokutu před RealZ — od 2020 to neplatí (§ 14 RealZ).

Makléř by si k této části měl uložit alespoň zdrojový podklad, datum předání informace a krátkou poznámku, jak se riziko promítlo do dalšího postupu. Právě tyto jednoduché důkazy často rozhodují, zda se pozdější reklamace nebo námitka provize dá rychle uzavřít.

Třístranná (prodávající + makléř + kupující): výhody, rizika, § 14 RealZ dopadá

V praxi se tato část projeví při kontrole podkladů, formulaci smlouvy a komunikaci s klientem. Makléř by měl zvládnout popsat riziko jednoduše, bez právních závěrů, které patří advokátovi. Praktické minimum: NS 33 Cdo 1507/2022 aplikoval § 14 na trojstrannou smlouvu bez ohledu na formu.

Makléř by si k této části měl uložit alespoň zdrojový podklad, datum předání informace a krátkou poznámku, jak se riziko promítlo do dalšího postupu. Právě tyto jednoduché důkazy často rozhodují, zda se pozdější reklamace nebo námitka provize dá rychle uzavřít.

Dvoustranná makléř–kupující: nejčastější problém — smluvní pokuta neplatná

V praxi se tato část projeví při kontrole podkladů, formulaci smlouvy a komunikaci s klientem. Makléř by měl zvládnout popsat riziko jednoduše, bez právních závěrů, které patří advokátovi. Praktické minimum: Brněnský model (třetí osoba platí odměnu makléři) typicky podléhá RealZ — kupující = zájemce.

Makléř by si k této části měl uložit alespoň zdrojový podklad, datum předání informace a krátkou poznámku, jak se riziko promítlo do dalšího postupu. Právě tyto jednoduché důkazy často rozhodují, zda se pozdější reklamace nebo námitka provize dá rychle uzavřít.

Brněnský model: kupující platí odměnu makléři přímo; kdy RealZ dopadá i na tuto variantu

V praxi se tato část projeví při kontrole podkladů, formulaci smlouvy a komunikaci s klientem. Makléř by měl zvládnout popsat riziko jednoduše, bez právních závěrů, které patří advokátovi. Praktické minimum: § 15 RealZ zakazuje sloučit zprostředkovatelskou a realitní smlouvu na jednu listinu.

Makléř by si k této části měl uložit alespoň zdrojový podklad, datum předání informace a krátkou poznámku, jak se riziko promítlo do dalšího postupu. Právě tyto jednoduché důkazy často rozhodují, zda se pozdější reklamace nebo námitka provize dá rychle uzavřít.

§ 15 RealZ: zákaz spojit zprostředkovatelskou smlouvu a realitní smlouvu na jedné listině

V praxi se tato část projeví při kontrole podkladů, formulaci smlouvy a komunikaci s klientem. Makléř by měl zvládnout popsat riziko jednoduše, bez právních závěrů, které patří advokátovi. Praktické minimum: Pro zprostředkování nájmu se brněnský model používá nejčastěji — pozor na § 14 RealZ.

Makléř by si k této části měl uložit alespoň zdrojový podklad, datum předání informace a krátkou poznámku, jak se riziko promítlo do dalšího postupu. Právě tyto jednoduché důkazy často rozhodují, zda se pozdější reklamace nebo námitka provize dá rychle uzavřít.

Rozsudek NS 33 Cdo 1507/2022: soud aplikoval § 14 i na trojstrannou smlouvu

V praxi se tato část projeví při kontrole podkladů, formulaci smlouvy a komunikaci s klientem. Makléř by měl zvládnout popsat riziko jednoduše, bez právních závěrů, které patří advokátovi. Praktické minimum: Dvoustranná smlouva kupující–prodávající (bez makléře jako strany) umožňuje smluvní pokutu mezi nimi.

Makléř by si k této části měl uložit alespoň zdrojový podklad, datum předání informace a krátkou poznámku, jak se riziko promítlo do dalšího postupu. Právě tyto jednoduché důkazy často rozhodují, zda se pozdější reklamace nebo námitka provize dá rychle uzavřít.

Jak vybrat model pro konkrétní případ (tabulka: prodej bytu vs. zprostředkování nájmu)

V praxi se tato část projeví při kontrole podkladů, formulaci smlouvy a komunikaci s klientem. Makléř by měl zvládnout popsat riziko jednoduše, bez právních závěrů, které patří advokátovi. Praktické minimum: Trojstranná smlouva umožňovala smluvní pokutu před RealZ — od 2020 to neplatí (§ 14 RealZ).

Makléř by si k této části měl uložit alespoň zdrojový podklad, datum předání informace a krátkou poznámku, jak se riziko promítlo do dalšího postupu. Právě tyto jednoduché důkazy často rozhodují, zda se pozdější reklamace nebo námitka provize dá rychle uzavřít.

Právní rámec a podklady

Při řešení tématu pracujte hlavně s těmito opěrnými body:

• § 14 zák. č. 39/2020 Sb. (RealZ)
• § 15 RealZ
• § 1746 odst. 2 OZ (nepojmenovaná smlouva)
• § 555 OZ (výklad smluv dle obsahu)
• rozsudek NS 33 Cdo 1507/2022 (13. 6. 2023)
• usnesení NS 33 Cdo 3279/2020 (9. 12. 2020)

Odkazy berte jako checklist pro kontrolu konkrétní zakázky. U složitějších případů je bezpečnější předat klientovi jasné obchodní vysvětlení a právní posouzení nechat na advokátovi.

Kde navázat ve vzdělávání

Téma navazuje hlavně na tyto části interní knihovny a kurzů:

• Právo pro makléře, kap. Trojstranné rezervační smlouvy (část 65–68)
• Brněnský model (část 68, poznámka)

Související čtení

• Rezervační smlouva po rozsudku NS 33 Cdo 1507/2022: co teď platí
• Smluvní pokuta v rezervační smlouvě je neplatná: jak smlouvu předělat

Jak to řeší Dr. Bacon

V Dr. Bacon převádíme právní téma do checklistů, vzorů a krátkých lekcí pro makléře. Cílem není, aby makléř nahrazoval advokáta. Cílem je, aby včas poznal riziko, správně ho pojmenoval klientovi, nepřislíbil nemožné a měl ve spise podklady, které jeho postup obhájí.

Pokud článek řeší smlouvu, provizi, katastr, nájem nebo daňový dopad, projděte si v LMS navazující lekci a vzorový dokument. Ušetří to čas při další zakázce a snižuje riziko, že tým používá různé verze postupů.

Závěr

U tématu třístranná rezervační smlouva brněnský model je největší riziko v rutině. Makléř má tendenci použít starý vzor, převzít tvrzení klienta nebo odložit kontrolu až na okamžik podpisu. Bezpečnější postup je opačný: ověřit podklady brzy, riziko popsat jednoduše a vše důležité zachytit písemně.

Tento článek je pracovní mapa pro praxi. Neřeší všechny výjimky a nenahrazuje individuální právní posouzení, ale pomůže odlišit běžnou zakázku od situace, ve které už má být u stolu specialista.