Daň z příjmu při prodeji nemovitosti 2026: osvobození, časový test, výjimky

Rychlá odpověď v praxi

Příjem z prodeje nemovitosti je od daně z příjmu osvobozen, pokud uplynul časový test (5 let pro nabytí do 31. 12. 2020; 10 let pro nabytí od 1. 1. 2021) nebo pokud prodávající v nemovitosti bydlel alespoň 2 roky. Reinvestice do vlastního bydlení osvobozuje i bez splnění testu, ale vyžaduje oznámení finančnímu úřadu. Obchodní majetek a právnické osoby osvobození nemají.

Pro realitního makléře je téma daň z příjmu prodej nemovitosti 2026 důležité hlavně proto, že se propisuje do smluvní dokumentace, komunikace s klientem a důkazů uložených ve spise zakázky. Pokud se věc podcení, spor se obvykle nevede o teorii, ale o to, kdo byl poučen, co bylo slíbeno a které podklady makléř před podpisem skutečně předal.

Základní pravidlo: kdy a kolik daně z prodeje platíte (sazba 15 % / 23 %)

V praxi se tato část projeví při kontrole podkladů, formulaci smlouvy a komunikaci s klientem. Makléř by měl zvládnout popsat riziko jednoduše, bez právních závěrů, které patří advokátovi. Praktické minimum: Nemovitosti nabyté do 31. 12. 2020: časový test 5 let (§ 4 odst. 1 písm. b) ZDP).

Makléř by si k této části měl uložit alespoň zdrojový podklad, datum předání informace a krátkou poznámku, jak se riziko promítlo do dalšího postupu. Právě tyto jednoduché důkazy často rozhodují, zda se pozdější reklamace nebo námitka provize dá rychle uzavřít.

Časový test — 5 vs. 10 let: která nemovitost spadá pod kterou lhůtu

V praxi se tato část projeví při kontrole podkladů, formulaci smlouvy a komunikaci s klientem. Makléř by měl zvládnout popsat riziko jednoduše, bez právních závěrů, které patří advokátovi. Praktické minimum: Nemovitosti nabyté od 1. 1. 2021: časový test 10 let.

Makléř by si k této části měl uložit alespoň zdrojový podklad, datum předání informace a krátkou poznámku, jak se riziko promítlo do dalšího postupu. Právě tyto jednoduché důkazy často rozhodují, zda se pozdější reklamace nebo námitka provize dá rychle uzavřít.

Osvobození z důvodu bydlení — 2leté trvalé bydliště před prodejem

V praxi se tato část projeví při kontrole podkladů, formulaci smlouvy a komunikaci s klientem. Makléř by měl zvládnout popsat riziko jednoduše, bez právních závěrů, které patří advokátovi. Praktické minimum: Alternativní osvobození: 2 roky nepřetržitého bydlení bezprostředně před prodejem (pouze individuální vlastnictví, ne družstevní podíl).

Makléř by si k této části měl uložit alespoň zdrojový podklad, datum předání informace a krátkou poznámku, jak se riziko promítlo do dalšího postupu. Právě tyto jednoduché důkazy často rozhodují, zda se pozdější reklamace nebo námitka provize dá rychle uzavřít.

Osvobození při reinvestici do vlastní bytové potřeby (§ 4b ZDP)

V praxi se tato část projeví při kontrole podkladů, formulaci smlouvy a komunikaci s klientem. Makléř by měl zvládnout popsat riziko jednoduše, bez právních závěrů, které patří advokátovi. Praktické minimum: Reinvestice do vlastní bytové potřeby: osvobozuje i před uplynutím časového testu, ale vyžaduje oznámení FÚ do konce lhůty pro přiznání.

Makléř by si k této části měl uložit alespoň zdrojový podklad, datum předání informace a krátkou poznámku, jak se riziko promítlo do dalšího postupu. Právě tyto jednoduché důkazy často rozhodují, zda se pozdější reklamace nebo námitka provize dá rychle uzavřít.

Oznamovací povinnost: co, kdy a jak oznámit finančnímu úřadu

V praxi se tato část projeví při kontrole podkladů, formulaci smlouvy a komunikaci s klientem. Makléř by měl zvládnout popsat riziko jednoduše, bez právních závěrů, které patří advokátovi. Praktické minimum: Obchodní majetek: osvobození se neuplatní, dokud od vyřazení neuplyne zákonem stanovená lhůta.

Makléř by si k této části měl uložit alespoň zdrojový podklad, datum předání informace a krátkou poznámku, jak se riziko promítlo do dalšího postupu. Právě tyto jednoduché důkazy často rozhodují, zda se pozdější reklamace nebo námitka provize dá rychle uzavřít.

Výjimky: obchodní majetek, dědictví, darování

V praxi se tato část projeví při kontrole podkladů, formulaci smlouvy a komunikaci s klientem. Makléř by měl zvládnout popsat riziko jednoduše, bez právních závěrů, které patří advokátovi. Praktické minimum: Příjmy z prodeje nad 5 mil. Kč: povinnost oznámení i při osvobození.

Makléř by si k této části měl uložit alespoň zdrojový podklad, datum předání informace a krátkou poznámku, jak se riziko promítlo do dalšího postupu. Právě tyto jednoduché důkazy často rozhodují, zda se pozdější reklamace nebo námitka provize dá rychle uzavřít.

Osvobození příjmů nad 5 mil. Kč — povinnost oznámit

V praxi se tato část projeví při kontrole podkladů, formulaci smlouvy a komunikaci s klientem. Makléř by měl zvládnout popsat riziko jednoduše, bez právních závěrů, které patří advokátovi. Praktické minimum: Nemovitosti nabyté do 31. 12. 2020: časový test 5 let (§ 4 odst. 1 písm. b) ZDP).

Makléř by si k této části měl uložit alespoň zdrojový podklad, datum předání informace a krátkou poznámku, jak se riziko promítlo do dalšího postupu. Právě tyto jednoduché důkazy často rozhodují, zda se pozdější reklamace nebo námitka provize dá rychle uzavřít.

Právní rámec a podklady

Při řešení tématu pracujte hlavně s těmito opěrnými body:

• § 4 odst. 1 písm. a), b), s) ZDP (zákon č. 586/1992 Sb.)
• § 4b ZDP (oznamovací povinnost)
• sazba 15 % / 23 % dle § 16 ZDP

Odkazy berte jako checklist pro kontrolu konkrétní zakázky. U složitějších případů je bezpečnější předat klientovi jasné obchodní vysvětlení a právní posouzení nechat na advokátovi.

Kde navázat ve vzdělávání

Téma navazuje hlavně na tyto části interní knihovny a kurzů:

• Právo pro makléře, část 74–76 (Daně v realitní transakci — Daň z příjmů při prodeji nemovitosti)

Související čtení

• Share deal vs. asset deal: kdy se nemovitost prodává přes obchodní podíl

Jak to řeší Dr. Bacon

V Dr. Bacon převádíme právní téma do checklistů, vzorů a krátkých lekcí pro makléře. Cílem není, aby makléř nahrazoval advokáta. Cílem je, aby včas poznal riziko, správně ho pojmenoval klientovi, nepřislíbil nemožné a měl ve spise podklady, které jeho postup obhájí.

Pokud článek řeší smlouvu, provizi, katastr, nájem nebo daňový dopad, projděte si v LMS navazující lekci a vzorový dokument. Ušetří to čas při další zakázce a snižuje riziko, že tým používá různé verze postupů.

Závěr

U tématu daň z příjmu prodej nemovitosti 2026 je největší riziko v rutině. Makléř má tendenci použít starý vzor, převzít tvrzení klienta nebo odložit kontrolu až na okamžik podpisu. Bezpečnější postup je opačný: ověřit podklady brzy, riziko popsat jednoduše a vše důležité zachytit písemně.

Tento článek je pracovní mapa pro praxi. Neřeší všechny výjimky a nenahrazuje individuální právní posouzení, ale pomůže odlišit běžnou zakázku od situace, ve které už má být u stolu specialista.