DPH u nemovitostí: 21 % vs. 12 % a kdy se stáváte plátcem

Rychlá odpověď v praxi

První dodání dokončené vybrané nemovité věci není osvobozeno od DPH, pokud proběhne do konce 23. kalendářního měsíce po měsíci dokončení nebo po podstatné změně. Základní sazba je 21 %. Snížená sazba 12 % se týká jen zákonem vymezených staveb pro sociální bydlení. Makléř sleduje pro povinnou registraci k DPH obrat za kalendářní rok: limit 2 000 000 Kč a 2 536 500 Kč.

Pro realitního makléře je téma DPH nemovitosti 2026 důležité hlavně proto, že se propisuje do smluvní dokumentace, komunikace s klientem a důkazů uložených ve spise zakázky. Pokud se věc podcení, spor se obvykle nevede o teorii, ale o to, kdo byl poučen, co bylo slíbeno a které podklady makléř před podpisem skutečně předal.

Základní princip: kdy je prodej nemovitosti předmětem DPH

V praxi se tato část projeví při kontrole podkladů, formulaci smlouvy a komunikaci s klientem. Makléř by měl zvládnout popsat riziko jednoduše, bez právních závěrů, které patří advokátovi. Praktické minimum: první dodání dokončené vybrané nemovité věci není osvobozeno od DPH, pokud proběhne do konce 23. kalendářního měsíce po měsíci dokončení nebo po podstatné změně.

Makléř by si k této části měl uložit alespoň zdrojový podklad, datum předání informace a krátkou poznámku, jak se riziko promítlo do dalšího postupu. Právě tyto jednoduché důkazy často rozhodují, zda se pozdější reklamace nebo námitka provize dá rychle uzavřít.

Klíčová lhůta od července 2025: 23 kalendářních měsíců po dokončení nebo podstatné změně

V praxi se tato část projeví při kontrole podkladů, formulaci smlouvy a komunikaci s klientem. Makléř by měl zvládnout popsat riziko jednoduše, bez právních závěrů, které patří advokátovi. Praktické minimum: lhůta se počítá do konce 23. kalendářního měsíce následujícího po měsíci dokončení; po podstatné změně se testuje znovu podle § 56 ZDPH.

Makléř by si k této části měl uložit alespoň zdrojový podklad, datum předání informace a krátkou poznámku, jak se riziko promítlo do dalšího postupu. Právě tyto jednoduché důkazy často rozhodují, zda se pozdější reklamace nebo námitka provize dá rychle uzavřít.

Sazba 21 % vs. 12 %: byt do 120 m² / rodinný dům do 350 m² = snížená sazba

V praxi se tato část projeví při kontrole podkladů, formulaci smlouvy a komunikaci s klientem. Makléř by měl zvládnout popsat riziko jednoduše, bez právních závěrů, které patří advokátovi. Praktické minimum: sazba 12 % se neváže jen na metráž, ale na splnění podmínek pro stavby pro sociální bydlení; samotný limit 120 m² nebo 350 m² nestačí.

Makléř by si k této části měl uložit alespoň zdrojový podklad, datum předání informace a krátkou poznámku, jak se riziko promítlo do dalšího postupu. Právě tyto jednoduché důkazy často rozhodují, zda se pozdější reklamace nebo námitka provize dá rychle uzavřít.

Osvobození od DPH — § 56 ZDPH: co, kdy a za jakých podmínek

V praxi se tato část projeví při kontrole podkladů, formulaci smlouvy a komunikaci s klientem. Makléř by měl zvládnout popsat riziko jednoduše, bez právních závěrů, které patří advokátovi. Praktické minimum: dodání dokončené vybrané nemovité věci je po uplynutí 23měsíční lhůty zpravidla osvobozeno, ale plátce může za podmínek zákona zdanění zvolit.

Makléř by si k této části měl uložit alespoň zdrojový podklad, datum předání informace a krátkou poznámku, jak se riziko promítlo do dalšího postupu. Právě tyto jednoduché důkazy často rozhodují, zda se pozdější reklamace nebo námitka provize dá rychle uzavřít.

Pozemky: stavební vs. nezastavěný — kdy DPH podléhají

V praxi se tato část projeví při kontrole podkladů, formulaci smlouvy a komunikaci s klientem. Makléř by měl zvládnout popsat riziko jednoduše, bez právních závěrů, které patří advokátovi. Praktické minimum: stavebním pozemkem může být i pozemek bez stavebního povolení, pokud je objektivně zastavitelný podle § 55a ZDPH nebo pokud na něm či v okolí probíhají práce směřující k budoucí stavbě.

Makléř by si k této části měl uložit alespoň zdrojový podklad, datum předání informace a krátkou poznámku, jak se riziko promítlo do dalšího postupu. Právě tyto jednoduché důkazy často rozhodují, zda se pozdější reklamace nebo námitka provize dá rychle uzavřít.

Pronájem a DPH — § 56a ZDPH: obecné osvobození a výjimky (krátkodobý nájem, parkování, ubytování)

V praxi se tato část projeví při kontrole podkladů, formulaci smlouvy a komunikaci s klientem. Makléř by měl zvládnout popsat riziko jednoduše, bez právních závěrů, které patří advokátovi. Praktické minimum: pronájem pro bydlení je obecně osvobozen; krátkodobý nájem nejvýše na 48 hodin, ubytování a parkování patří mezi výjimky.

Makléř by si k této části měl uložit alespoň zdrojový podklad, datum předání informace a krátkou poznámku, jak se riziko promítlo do dalšího postupu. Právě tyto jednoduché důkazy často rozhodují, zda se pozdější reklamace nebo námitka provize dá rychle uzavřít.

Plátce DPH — makléř: obrat za kalendářní rok, limity 2 000 000 Kč a 2 536 500 Kč

V praxi se tato část projeví při kontrole podkladů, formulaci smlouvy a komunikaci s klientem. Makléř by měl zvládnout popsat riziko jednoduše, bez právních závěrů, které patří advokátovi. Praktické minimum: od roku 2025 se obrat pro zákonnou registraci k DPH počítá za kalendářní rok, nikoli za 12 bezprostředně předcházejících měsíců.

Makléř by si k této části měl uložit alespoň zdrojový podklad, datum předání informace a krátkou poznámku, jak se riziko promítlo do dalšího postupu. Právě tyto jednoduché důkazy často rozhodují, zda se pozdější reklamace nebo námitka provize dá rychle uzavřít.

Právní rámec a podklady

Při řešení tématu pracujte hlavně s těmito opěrnými body:

• § 56 ZDPH (osvobození dodání vybrané nemovité věci)
• § 48a a § 49 ZDPH (stavby pro sociální bydlení a snížená sazba)
• § 55a ZDPH (pozemky)
• § 56a ZDPH (nájem)
• § 6 ZDPH (plátcovství při překročení obratu)
• zákon č. 235/2004 Sb.

Odkazy berte jako checklist pro kontrolu konkrétní zakázky. U složitějších případů je bezpečnější předat klientovi jasné obchodní vysvětlení a právní posouzení nechat na advokátovi.

Kde navázat ve vzdělávání

Téma navazuje hlavně na tyto části interní knihovny a kurzů:

• Právo pro makléře, část 74 a 78–79 (DPH — sazby, osvobození § 56, § 56a, makléř jako plátce)

Související čtení

• Share deal vs. asset deal: kdy se nemovitost prodává přes obchodní podíl
• Daň z příjmu při prodeji nemovitosti 2026: osvobození, časový test, výjimky

Jak to řeší Dr. Bacon

V Dr. Bacon převádíme právní téma do checklistů, vzorů a krátkých lekcí pro makléře. Cílem není, aby makléř nahrazoval advokáta. Cílem je, aby včas poznal riziko, správně ho pojmenoval klientovi, nepřislíbil nemožné a měl ve spise podklady, které jeho postup obhájí.

Pokud článek řeší smlouvu, provizi, katastr, nájem nebo daňový dopad, projděte si v LMS navazující lekci a vzorový dokument. Ušetří to čas při další zakázce a snižuje riziko, že tým používá různé verze postupů.

Závěr

U tématu DPH nemovitosti 2026 je největší riziko v rutině. Makléř má tendenci použít starý vzor, převzít tvrzení klienta nebo odložit kontrolu až na okamžik podpisu. Bezpečnější postup je opačný: ověřit podklady brzy, riziko popsat jednoduše a vše důležité zachytit písemně.

Tento článek je pracovní mapa pro praxi. Neřeší všechny výjimky a nenahrazuje individuální právní posouzení, ale pomůže odlišit běžnou zakázku od situace, ve které už má být u stolu specialista.