FO nebo s.r.o.? Jak si realitní makléř správně nastaví podnikání

Rychlá odpověď v praxi

FO je výhodnější při nižších příjmech díky paušální dani a nižší administrativě; s.r.o. chrání osobní majetek před ručením a dává smysl při příjmech přes ~2 mil. Kč nebo při plánované expanzi. Dvojí zdanění s.r.o. (21 % + 15 %) snižuje čistý příjem z 1 mil. Kč na cca 672 000 Kč.

Pro realitního makléře je téma realitní makléř FO nebo s.r.o. důležité hlavně proto, že se propisuje do smluvní dokumentace, komunikace s klientem a důkazů uložených ve spise zakázky. Pokud se věc podcení, spor se obvykle nevede o teorii, ale o to, kdo byl poučen, co bylo slíbeno a které podklady makléř před podpisem skutečně předal.

kdy FO, kdy s.r.o.

V praxi se tato část projeví při kontrole podkladů, formulaci smlouvy a komunikaci s klientem. Makléř by měl zvládnout popsat riziko jednoduše, bez právních závěrů, které patří advokátovi. Praktické minimum: FO platí 15 % DPFO (nad 36násobek průměrné mzdy 23 %), s.r.o. 21 % DPPO + 15 % z dividend = efektivně ~32 % při plném výběru zisku.

Makléř by si k této části měl uložit alespoň zdrojový podklad, datum předání informace a krátkou poznámku, jak se riziko promítlo do dalšího postupu. Právě tyto jednoduché důkazy často rozhodují, zda se pozdější reklamace nebo námitka provize dá rychle uzavřít.

FO (OSVČ) — daňový režim: 15 % / 23 % DPFO, možnost paušální daně

V praxi se tato část projeví při kontrole podkladů, formulaci smlouvy a komunikaci s klientem. Makléř by měl zvládnout popsat riziko jednoduše, bez právních závěrů, které patří advokátovi. Praktické minimum: Živnostník ručí celým osobním majetkem, s.r.o. jen vkladem (min. 1 Kč).

Makléř by si k této části měl uložit alespoň zdrojový podklad, datum předání informace a krátkou poznámku, jak se riziko promítlo do dalšího postupu. Právě tyto jednoduché důkazy často rozhodují, zda se pozdější reklamace nebo námitka provize dá rychle uzavřít.

s.r.o. — daňový režim: 21 % DPPO + 15 % srážková daň z dividend (dvojí zdanění)

V praxi se tato část projeví při kontrole podkladů, formulaci smlouvy a komunikaci s klientem. Makléř by měl zvládnout popsat riziko jednoduše, bez právních závěrů, které patří advokátovi. Praktické minimum: Živnostenské oprávnění pro s.r.o. vydáno korporaci — způsobilost musí splnit odpovědný zástupce.

Makléř by si k této části měl uložit alespoň zdrojový podklad, datum předání informace a krátkou poznámku, jak se riziko promítlo do dalšího postupu. Právě tyto jednoduché důkazy často rozhodují, zda se pozdější reklamace nebo námitka provize dá rychle uzavřít.

Příklad: 1 000 000 Kč zisku — FO vs. s.r.o. srovnání čistého příjmu

V praxi se tato část projeví při kontrole podkladů, formulaci smlouvy a komunikaci s klientem. Makléř by měl zvládnout popsat riziko jednoduše, bez právních závěrů, které patří advokátovi. Praktické minimum: Paušální daň pro FO zjednodušuje odvody — kombinuje daň, sociální a zdravotní pojištění.

Makléř by si k této části měl uložit alespoň zdrojový podklad, datum předání informace a krátkou poznámku, jak se riziko promítlo do dalšího postupu. Právě tyto jednoduché důkazy často rozhodují, zda se pozdější reklamace nebo námitka provize dá rychle uzavřít.

Ručení za závazky: živnostník = celý majetek; s.r.o. = jen vklad

V praxi se tato část projeví při kontrole podkladů, formulaci smlouvy a komunikaci s klientem. Makléř by měl zvládnout popsat riziko jednoduše, bez právních závěrů, které patří advokátovi. Praktické minimum: FO platí 15 % DPFO (nad 36násobek průměrné mzdy 23 %), s.r.o. 21 % DPPO + 15 % z dividend = efektivně ~32 % při plném výběru zisku.

Makléř by si k této části měl uložit alespoň zdrojový podklad, datum předání informace a krátkou poznámku, jak se riziko promítlo do dalšího postupu. Právě tyto jednoduché důkazy často rozhodují, zda se pozdější reklamace nebo námitka provize dá rychle uzavřít.

Odpovědný zástupce při s.r.o. — podmínky odborné způsobilosti (§ 11 ŽZ)

V praxi se tato část projeví při kontrole podkladů, formulaci smlouvy a komunikaci s klientem. Makléř by měl zvládnout popsat riziko jednoduše, bez právních závěrů, které patří advokátovi. Praktické minimum: Živnostník ručí celým osobním majetkem, s.r.o. jen vkladem (min. 1 Kč).

Makléř by si k této části měl uložit alespoň zdrojový podklad, datum předání informace a krátkou poznámku, jak se riziko promítlo do dalšího postupu. Právě tyto jednoduché důkazy často rozhodují, zda se pozdější reklamace nebo námitka provize dá rychle uzavřít.

Administrativa: účetnictví s.r.o. vs. daňová evidence FO

V praxi se tato část projeví při kontrole podkladů, formulaci smlouvy a komunikaci s klientem. Makléř by měl zvládnout popsat riziko jednoduše, bez právních závěrů, které patří advokátovi. Praktické minimum: Živnostenské oprávnění pro s.r.o. vydáno korporaci — způsobilost musí splnit odpovědný zástupce.

Makléř by si k této části měl uložit alespoň zdrojový podklad, datum předání informace a krátkou poznámku, jak se riziko promítlo do dalšího postupu. Právě tyto jednoduché důkazy často rozhodují, zda se pozdější reklamace nebo námitka provize dá rychle uzavřít.

Právní rámec a podklady

Při řešení tématu pracujte hlavně s těmito opěrnými body:

• § 421 OZ (fikce podnikatele — právnická osoba)
• § 11 zákona č. 455/1991 Sb. ŽZ (odpovědný zástupce)
• § 420 OZ (definice podnikatele)

Odkazy berte jako checklist pro kontrolu konkrétní zakázky. U složitějších případů je bezpečnější předat klientovi jasné obchodní vysvětlení a právní posouzení nechat na advokátovi.

Kde navázat ve vzdělávání

Téma navazuje hlavně na tyto části interní knihovny a kurzů:

• Kapitola „Podnikání realitního makléře: volba mezi FO a PO" (část 6)
• Kapitola „Živnostenské oprávnění" (část 6–7)

Související čtení

• Vázaná živnost realitní zprostředkování: jak splnit odbornou způsobilost
• Povinné pojištění odpovědnosti realitního makléře: limity, ceny, na co si dát pozor

Jak to řeší Dr. Bacon

V Dr. Bacon převádíme právní téma do checklistů, vzorů a krátkých lekcí pro makléře. Cílem není, aby makléř nahrazoval advokáta. Cílem je, aby včas poznal riziko, správně ho pojmenoval klientovi, nepřislíbil nemožné a měl ve spise podklady, které jeho postup obhájí.

Pokud článek řeší smlouvu, provizi, katastr, nájem nebo daňový dopad, projděte si v LMS navazující lekci a vzorový dokument. Ušetří to čas při další zakázce a snižuje riziko, že tým používá různé verze postupů.

Závěr

U tématu realitní makléř FO nebo s.r.o. je největší riziko v rutině. Makléř má tendenci použít starý vzor, převzít tvrzení klienta nebo odložit kontrolu až na okamžik podpisu. Bezpečnější postup je opačný: ověřit podklady brzy, riziko popsat jednoduše a vše důležité zachytit písemně.

Tento článek je pracovní mapa pro praxi. Neřeší všechny výjimky a nenahrazuje individuální právní posouzení, ale pomůže odlišit běžnou zakázku od situace, ve které už má být u stolu specialista.