Ochrana spotřebitele v realitním zprostředkování: nejčastější přestupky

Rychlá odpověď v praxi

Realitní makléř podléhá zákonu o ochraně spotřebitele i zákonu o realitním zprostředkování. ČOI pokutuje za klamavé informace v inzerátech (až 5 mil. Kč), neplatné smluvní pokuty a chybějící pojistění. Přestupky a občanskoprávní odpovědnost za škodu se kumulují.

Pro realitního makléře je téma ochrana spotřebitele realitní zprostředkování přestupky důležité hlavně proto, že se propisuje do smluvní dokumentace, komunikace s klientem a důkazů uložených ve spise zakázky. Pokud se věc podcení, spor se obvykle nevede o teorii, ale o to, kdo byl poučen, co bylo slíbeno a které podklady makléř před podpisem skutečně předal.

Dvojí zdroj odpovědnosti: zákon o ochraně spotřebitele (ZOS) + zákon o realitním zprostředkování (RealZ)

V praxi se tato část projeví při kontrole podkladů, formulaci smlouvy a komunikaci s klientem. Makléř by měl zvládnout popsat riziko jednoduše, bez právních závěrů, které patří advokátovi. Praktické minimum: ČOI může uložit pokutu až 5 mil. Kč za nekalou obchodní praktiku (§ 24 odst. 1 + odst. 19 ZOS).

Makléř by si k této části měl uložit alespoň zdrojový podklad, datum předání informace a krátkou poznámku, jak se riziko promítlo do dalšího postupu. Právě tyto jednoduché důkazy často rozhodují, zda se pozdější reklamace nebo námitka provize dá rychle uzavřít.

Nekalé obchodní praktiky: klamavé informace, vynechané podstatné informace, agresivní praktiky

V praxi se tato část projeví při kontrole podkladů, formulaci smlouvy a komunikaci s klientem. Makléř by měl zvládnout popsat riziko jednoduše, bez právních závěrů, které patří advokátovi. Praktické minimum: Klamavá informace o výměře zakládá přestupek — stačí 10% odchylka.

Makléř by si k této části měl uložit alespoň zdrojový podklad, datum předání informace a krátkou poznámku, jak se riziko promítlo do dalšího postupu. Právě tyto jednoduché důkazy často rozhodují, zda se pozdější reklamace nebo námitka provize dá rychle uzavřít.

Výměra bytu v inzerátu: 10% odchylka = přestupek (případ z praxe: 82 vs. 75 m²)

V praxi se tato část projeví při kontrole podkladů, formulaci smlouvy a komunikaci s klientem. Makléř by měl zvládnout popsat riziko jednoduše, bez právních závěrů, které patří advokátovi. Praktické minimum: Smluvní pokuta na kupujícího za neuzavření smlouvy je absolutně neplatná (judikát NS).

Makléř by si k této části měl uložit alespoň zdrojový podklad, datum předání informace a krátkou poznámku, jak se riziko promítlo do dalšího postupu. Právě tyto jednoduché důkazy často rozhodují, zda se pozdější reklamace nebo námitka provize dá rychle uzavřít.

Klamavá reklama: nepravdivé právní stav, stavební stav, zastavitelnost — pokuta až 5 mil. Kč

V praxi se tato část projeví při kontrole podkladů, formulaci smlouvy a komunikaci s klientem. Makléř by měl zvládnout popsat riziko jednoduše, bez právních závěrů, které patří advokátovi. Praktické minimum: Povinné pojištění odpovědnosti: porušení = přestupek, pokuta až 1 mil. Kč dle RealZ.

Makléř by si k této části měl uložit alespoň zdrojový podklad, datum předání informace a krátkou poznámku, jak se riziko promítlo do dalšího postupu. Právě tyto jednoduché důkazy často rozhodují, zda se pozdější reklamace nebo námitka provize dá rychle uzavřít.

Zákaz smluvní pokuty na kupujícího za neuzavření kupní smlouvy — absolutní neplatnost

V praxi se tato část projeví při kontrole podkladů, formulaci smlouvy a komunikaci s klientem. Makléř by měl zvládnout popsat riziko jednoduše, bez právních závěrů, které patří advokátovi. Praktické minimum: Povinné informace spotřebiteli: forma a obsah předsmluvního sdělení jsou zákonem dány.

Makléř by si k této části měl uložit alespoň zdrojový podklad, datum předání informace a krátkou poznámku, jak se riziko promítlo do dalšího postupu. Právě tyto jednoduché důkazy často rozhodují, zda se pozdější reklamace nebo námitka provize dá rychle uzavřít.

Pojistění odpovědnosti: nedodržení povinného pojištění = přestupek, pokuta až 1 mil. Kč

V praxi se tato část projeví při kontrole podkladů, formulaci smlouvy a komunikaci s klientem. Makléř by měl zvládnout popsat riziko jednoduše, bez právních závěrů, které patří advokátovi. Praktické minimum: Správněprávní a občanskoprávní odpovědnost se nekryjí — makléř čelí oběma současně.

Makléř by si k této části měl uložit alespoň zdrojový podklad, datum předání informace a krátkou poznámku, jak se riziko promítlo do dalšího postupu. Právě tyto jednoduché důkazy často rozhodují, zda se pozdější reklamace nebo námitka provize dá rychle uzavřít.

Povinné informace před uzavřením smlouvy: co a v jaké formě musí makléř sdělit

V praxi se tato část projeví při kontrole podkladů, formulaci smlouvy a komunikaci s klientem. Makléř by měl zvládnout popsat riziko jednoduše, bez právních závěrů, které patří advokátovi. Praktické minimum: ČOI může uložit pokutu až 5 mil. Kč za nekalou obchodní praktiku (§ 24 odst. 1 + odst. 19 ZOS).

Makléř by si k této části měl uložit alespoň zdrojový podklad, datum předání informace a krátkou poznámku, jak se riziko promítlo do dalšího postupu. Právě tyto jednoduché důkazy často rozhodují, zda se pozdější reklamace nebo námitka provize dá rychle uzavřít.

Právní rámec a podklady

Při řešení tématu pracujte hlavně s těmito opěrnými body:

• § 5 odst. 1, § 24 odst. 1 a odst. 19 zákona č. 634/1992 Sb. (ZOS)
• § 21 zákona č. 39/2020 Sb. (RealZ)
• § 2950 OZ
• judikát NSS — Ochrana spotřebitele, odpovědnost makléře za správnost informací (sbirka.nssoud.cz p3883)

Odkazy berte jako checklist pro kontrolu konkrétní zakázky. U složitějších případů je bezpečnější předat klientovi jasné obchodní vysvětlení a právní posouzení nechat na advokátovi.

Kde navázat ve vzdělávání

Téma navazuje hlavně na tyto části interní knihovny a kurzů:

• Právo pro makléře díl 1 — kap. B. Odpovědnost za přestupek
• kap. Porušení dalších povinností (tabulka RealZ/ZOS/GDPR/AML)

Související čtení

• Odpovědnost realitního makléře za škodu: na čem makléři nejčastěji prohrávají
• AML pro realitní makléře (zákon 253/2008): identifikace klienta krok za krokem

Jak to řeší Dr. Bacon

V Dr. Bacon převádíme právní téma do checklistů, vzorů a krátkých lekcí pro makléře. Cílem není, aby makléř nahrazoval advokáta. Cílem je, aby včas poznal riziko, správně ho pojmenoval klientovi, nepřislíbil nemožné a měl ve spise podklady, které jeho postup obhájí.

Pokud článek řeší smlouvu, provizi, katastr, nájem nebo daňový dopad, projděte si v LMS navazující lekci a vzorový dokument. Ušetří to čas při další zakázce a snižuje riziko, že tým používá různé verze postupů.

Závěr

U tématu ochrana spotřebitele realitní zprostředkování přestupky je největší riziko v rutině. Makléř má tendenci použít starý vzor, převzít tvrzení klienta nebo odložit kontrolu až na okamžik podpisu. Bezpečnější postup je opačný: ověřit podklady brzy, riziko popsat jednoduše a vše důležité zachytit písemně.

Tento článek je pracovní mapa pro praxi. Neřeší všechny výjimky a nenahrazuje individuální právní posouzení, ale pomůže odlišit běžnou zakázku od situace, ve které už má být u stolu specialista.