Daň z příjmu z pronájmu: jak ji optimalizovat legálně

Rychlá odpověď v praxi

Příjmy z pronájmu fyzické osoby podléhají § 9 ZDP sazbou 15 % (případně 23 %). Pronajímatel volí mezi paušálem 30 % (max. 600 000 Kč) a skutečnými výdaji — odpisy, úroky, opravy. Skutečné výdaje jsou výhodné při hypotéce nebo vyšších nákladech. Ztrátu lze přenést do 5 dalších let. Způsob uplatnění výdajů nelze v rámci roku měnit.

Pro realitního makléře je téma daň z pronájmu nemovitosti 2026 důležité hlavně proto, že se propisuje do smluvní dokumentace, komunikace s klientem a důkazů uložených ve spise zakázky. Pokud se věc podcení, spor se obvykle nevede o teorii, ale o to, kdo byl poučen, co bylo slíbeno a které podklady makléř před podpisem skutečně předal.

Základ: § 9 ZDP — co patří do příjmů z nájmu a co ne

V praxi se tato část projeví při kontrole podkladů, formulaci smlouvy a komunikaci s klientem. Makléř by měl zvládnout popsat riziko jednoduše, bez právních závěrů, které patří advokátovi. Praktické minimum: Příjmy z pronájmu = § 9 ZDP; sazba 15 % (resp. 23 % nad zákonem stanovený limit).

Makléř by si k této části měl uložit alespoň zdrojový podklad, datum předání informace a krátkou poznámku, jak se riziko promítlo do dalšího postupu. Právě tyto jednoduché důkazy často rozhodují, zda se pozdější reklamace nebo námitka provize dá rychle uzavřít.

Sazba daně: 15 % do limitu, 23 % nad solidární přirážku

V praxi se tato část projeví při kontrole podkladů, formulaci smlouvy a komunikaci s klientem. Makléř by měl zvládnout popsat riziko jednoduše, bez právních závěrů, které patří advokátovi. Praktické minimum: Paušální výdaje: 30 % z příjmů, max. 600 000 Kč/rok — výhodné při nízkých skutečných nákladech.

Makléř by si k této části měl uložit alespoň zdrojový podklad, datum předání informace a krátkou poznámku, jak se riziko promítlo do dalšího postupu. Právě tyto jednoduché důkazy často rozhodují, zda se pozdější reklamace nebo námitka provize dá rychle uzavřít.

Paušální výdaje 30 %: kdy a jak, limit 600 000 Kč, jednoduchá evidence

V praxi se tato část projeví při kontrole podkladů, formulaci smlouvy a komunikaci s klientem. Makléř by měl zvládnout popsat riziko jednoduše, bez právních závěrů, které patří advokátovi. Praktické minimum: Skutečné výdaje: opravy, údržba, pojištění, úroky z úvěru na pořízení nemovitosti, odpisy, správcovský poplatek.

Makléř by si k této části měl uložit alespoň zdrojový podklad, datum předání informace a krátkou poznámku, jak se riziko promítlo do dalšího postupu. Právě tyto jednoduché důkazy často rozhodují, zda se pozdější reklamace nebo námitka provize dá rychle uzavřít.

Skutečné výdaje: co lze uplatnit (opravy, úroky z hypotéky, pojištění, správa, odpisy)

V praxi se tato část projeví při kontrole podkladů, formulaci smlouvy a komunikaci s klientem. Makléř by měl zvládnout popsat riziko jednoduše, bez právních závěrů, které patří advokátovi. Praktické minimum: Odpisy: nemovitosti v odpisové skupině 5 (30 let), rovnoměrné odpisy ~1,4 % hodnoty stavby ročně; pozemek se neodepisuje.

Makléř by si k této části měl uložit alespoň zdrojový podklad, datum předání informace a krátkou poznámku, jak se riziko promítlo do dalšího postupu. Právě tyto jednoduché důkazy často rozhodují, zda se pozdější reklamace nebo námitka provize dá rychle uzavřít.

Odpisy nemovitosti: rovnoměrné vs. zrychlené, odpisová skupina 5 (30 let)

V praxi se tato část projeví při kontrole podkladů, formulaci smlouvy a komunikaci s klientem. Makléř by měl zvládnout popsat riziko jednoduše, bez právních závěrů, které patří advokátovi. Praktické minimum: Ztrátu z pronájmu lze přenést do dalších 5 zdaňovacích období (nelze kompenzovat se závislou činností).

Makléř by si k této části měl uložit alespoň zdrojový podklad, datum předání informace a krátkou poznámku, jak se riziko promítlo do dalšího postupu. Právě tyto jednoduché důkazy často rozhodují, zda se pozdější reklamace nebo námitka provize dá rychle uzavřít.

Příklad výpočtu: byt příjem 300 000 Kč — paušál vs. skutečné výdaje

V praxi se tato část projeví při kontrole podkladů, formulaci smlouvy a komunikaci s klientem. Makléř by měl zvládnout popsat riziko jednoduše, bez právních závěrů, které patří advokátovi. Praktické minimum: Volbu způsobu uplatnění výdajů nelze zpětně měnit v rámci téhož zdaňovacího období.

Makléř by si k této části měl uložit alespoň zdrojový podklad, datum předání informace a krátkou poznámku, jak se riziko promítlo do dalšího postupu. Právě tyto jednoduché důkazy často rozhodují, zda se pozdější reklamace nebo námitka provize dá rychle uzavřít.

Ztráta z pronájmu: přenos do 5 dalších zdaňovacích období

V praxi se tato část projeví při kontrole podkladů, formulaci smlouvy a komunikaci s klientem. Makléř by měl zvládnout popsat riziko jednoduše, bez právních závěrů, které patří advokátovi. Praktické minimum: Příjmy z pronájmu = § 9 ZDP; sazba 15 % (resp. 23 % nad zákonem stanovený limit).

Makléř by si k této části měl uložit alespoň zdrojový podklad, datum předání informace a krátkou poznámku, jak se riziko promítlo do dalšího postupu. Právě tyto jednoduché důkazy často rozhodují, zda se pozdější reklamace nebo námitka provize dá rychle uzavřít.

Právní rámec a podklady

Při řešení tématu pracujte hlavně s těmito opěrnými body:

• § 9 ZDP
• § 16 ZDP (sazba 15 % / 23 %)
• § 26–32a ZDP (odpisy)
• § 34 ZDP (ztráta)

Odkazy berte jako checklist pro kontrolu konkrétní zakázky. U složitějších případů je bezpečnější předat klientovi jasné obchodní vysvětlení a právní posouzení nechat na advokátovi.

Kde navázat ve vzdělávání

Téma navazuje hlavně na tyto části interní knihovny a kurzů:

• Právo pro makléře, část 78 (Daň z příjmů a pronájem — § 9 ZDP, paušální vs. skutečné výdaje)

Související čtení

• Daň z příjmu při prodeji nemovitosti 2026: osvobození, časový test, výjimky

Jak to řeší Dr. Bacon

V Dr. Bacon převádíme právní téma do checklistů, vzorů a krátkých lekcí pro makléře. Cílem není, aby makléř nahrazoval advokáta. Cílem je, aby včas poznal riziko, správně ho pojmenoval klientovi, nepřislíbil nemožné a měl ve spise podklady, které jeho postup obhájí.

Pokud článek řeší smlouvu, provizi, katastr, nájem nebo daňový dopad, projděte si v LMS navazující lekci a vzorový dokument. Ušetří to čas při další zakázce a snižuje riziko, že tým používá různé verze postupů.

Závěr

U tématu daň z pronájmu nemovitosti 2026 je největší riziko v rutině. Makléř má tendenci použít starý vzor, převzít tvrzení klienta nebo odložit kontrolu až na okamžik podpisu. Bezpečnější postup je opačný: ověřit podklady brzy, riziko popsat jednoduše a vše důležité zachytit písemně.

Tento článek je pracovní mapa pro praxi. Neřeší všechny výjimky a nenahrazuje individuální právní posouzení, ale pomůže odlišit běžnou zakázku od situace, ve které už má být u stolu specialista.