Prodej nemovitosti v exekuci: inhibitorium, dražba a co makléř potřebuje vědět

Rychlá odpověď v praxi

Nemovitost v exekuci lze prodat, jen pokud s tím souhlasí exekutor a věřitel — jinak je smlouva neplatná. Generální inhibitorium (§ 44a EŘ) zakazuje nakládat s celým majetkem; speciální inhibitorium po exekučním příkazu způsobuje absolutní neplatnost převodu. Makléř musí ověřit CEE a část C listu vlastnictví vždy před podpisem.

Pro realitního makléře je téma prodej nemovitosti v exekuci důležité hlavně proto, že se propisuje do smluvní dokumentace, komunikace s klientem a důkazů uložených ve spise zakázky. Pokud se věc podcení, spor se obvykle nevede o teorii, ale o to, kdo byl poučen, co bylo slíbeno a které podklady makléř před podpisem skutečně předal.

Odpověď na první pohled: lze nemovitost v exekuci prodat?

V praxi se tato část projeví při kontrole podkladů, formulaci smlouvy a komunikaci s klientem. Makléř by měl zvládnout popsat riziko jednoduše, bez právních závěrů, které patří advokátovi. Praktické minimum: Doručením vyrozumění o zahájení exekuce nastává generální inhibitorium (§ 44a EŘ) — dlužník nesmí nakládat s celým majetkem včetně SJM; kupní smlouva je relativně neplatná..

Makléř by si k této části měl uložit alespoň zdrojový podklad, datum předání informace a krátkou poznámku, jak se riziko promítlo do dalšího postupu. Právě tyto jednoduché důkazy často rozhodují, zda se pozdější reklamace nebo námitka provize dá rychle uzavřít.

Generální inhibitorium (§ 44a EŘ) — co nastává doručením vyrozumění

V praxi se tato část projeví při kontrole podkladů, formulaci smlouvy a komunikaci s klientem. Makléř by měl zvládnout popsat riziko jednoduše, bez právních závěrů, které patří advokátovi. Praktické minimum: Doručením exekučního příkazu k prodeji nemovitosti nastává speciální inhibitorium — absolutní neplatnost; katastr vkladový návrh zamítne..

Makléř by si k této části měl uložit alespoň zdrojový podklad, datum předání informace a krátkou poznámku, jak se riziko promítlo do dalšího postupu. Právě tyto jednoduché důkazy často rozhodují, zda se pozdější reklamace nebo námitka provize dá rychle uzavřít.

Speciální inhibitorium — exekuční příkaz k prodeji nemovitosti a absolutní neplatnost dispozice

V praxi se tato část projeví při kontrole podkladů, formulaci smlouvy a komunikaci s klientem. Makléř by měl zvládnout popsat riziko jednoduše, bez právních závěrů, které patří advokátovi. Praktické minimum: Prodej s vědomím a souhlasem exekutora je legální cesta; dle dat EK ČR věřitelé souhlasí ve velké většině případů..

Makléř by si k této části měl uložit alespoň zdrojový podklad, datum předání informace a krátkou poznámku, jak se riziko promítlo do dalšího postupu. Právě tyto jednoduché důkazy často rozhodují, zda se pozdější reklamace nebo námitka provize dá rychle uzavřít.

Jak probíhá exekuční dražba krok za krokem (znalecký posudek → dražební vyhláška → rozvrh)

V praxi se tato část projeví při kontrole podkladů, formulaci smlouvy a komunikaci s klientem. Makléř by měl zvládnout popsat riziko jednoduše, bez právních závěrů, které patří advokátovi. Praktické minimum: Exekuční dražba: znalecký posudek → výsledná cena → nejnižší podání 2/3 → rozvrh výtěžku věřitelům..

Makléř by si k této části měl uložit alespoň zdrojový podklad, datum předání informace a krátkou poznámku, jak se riziko promítlo do dalšího postupu. Právě tyto jednoduché důkazy často rozhodují, zda se pozdější reklamace nebo námitka provize dá rychle uzavřít.

Exekutorské zástavní právo — jak vázne a jak ho „vyčistit" při prodeji

V praxi se tato část projeví při kontrole podkladů, formulaci smlouvy a komunikaci s klientem. Makléř by měl zvládnout popsat riziko jednoduše, bez právních závěrů, které patří advokátovi. Praktické minimum: Spoluvlastníci mají v dražbě přednostní právo při stejném příhozu — mohou udržet kontrolu nad nemovitostí..

Makléř by si k této části měl uložit alespoň zdrojový podklad, datum předání informace a krátkou poznámku, jak se riziko promítlo do dalšího postupu. Právě tyto jednoduché důkazy často rozhodují, zda se pozdější reklamace nebo námitka provize dá rychle uzavřít.

Prodej spoluvlastnického podílu v exekuci — přednostní právo ostatních spoluvlastníků v dražbě

V praxi se tato část projeví při kontrole podkladů, formulaci smlouvy a komunikaci s klientem. Makléř by měl zvládnout popsat riziko jednoduše, bez právních závěrů, které patří advokátovi. Praktické minimum: Makléř kontroluje: CEE, část C LV, poznámky o zahájení exekuce, exekutorské zástavní právo..

Makléř by si k této části měl uložit alespoň zdrojový podklad, datum předání informace a krátkou poznámku, jak se riziko promítlo do dalšího postupu. Právě tyto jednoduché důkazy často rozhodují, zda se pozdější reklamace nebo námitka provize dá rychle uzavřít.

Co makléř musí ověřit: CEE, část C listu vlastnictví, poznámky v katastru

V praxi se tato část projeví při kontrole podkladů, formulaci smlouvy a komunikaci s klientem. Makléř by měl zvládnout popsat riziko jednoduše, bez právních závěrů, které patří advokátovi. Praktické minimum: Doručením vyrozumění o zahájení exekuce nastává generální inhibitorium (§ 44a EŘ) — dlužník nesmí nakládat s celým majetkem včetně SJM; kupní smlouva je relativně neplatná..

Makléř by si k této části měl uložit alespoň zdrojový podklad, datum předání informace a krátkou poznámku, jak se riziko promítlo do dalšího postupu. Právě tyto jednoduché důkazy často rozhodují, zda se pozdější reklamace nebo námitka provize dá rychle uzavřít.

Právní rámec a podklady

Při řešení tématu pracujte hlavně s těmito opěrnými body:

• § 44a EŘ (generální inhibitorium)
• § 47 EŘ (speciální inhibitorium)
• § 335–338 OSŘ (exekuční dražba nemovitosti)
• § 17 odst. 1 písm. d) KatZ (zamítnutí vkladu při omezení nakládání)

Odkazy berte jako checklist pro kontrolu konkrétní zakázky. U složitějších případů je bezpečnější předat klientovi jasné obchodní vysvětlení a právní posouzení nechat na advokátovi.

Kde navázat ve vzdělávání

Téma navazuje hlavně na tyto části interní knihovny a kurzů:

• Právo pro makléře 2, kap. Exekuce v praxi realitního makléře (s. 93–113) — inhibitorium, dražba, exekutorské zástavní právo, prodej spoluvlastnického podílu

Související čtení

• Insolvence a prodej nemovitosti: jak funguje zpeněžení majetkové podstaty

Jak to řeší Dr. Bacon

V Dr. Bacon převádíme právní téma do checklistů, vzorů a krátkých lekcí pro makléře. Cílem není, aby makléř nahrazoval advokáta. Cílem je, aby včas poznal riziko, správně ho pojmenoval klientovi, nepřislíbil nemožné a měl ve spise podklady, které jeho postup obhájí.

Pokud článek řeší smlouvu, provizi, katastr, nájem nebo daňový dopad, projděte si v LMS navazující lekci a vzorový dokument. Ušetří to čas při další zakázce a snižuje riziko, že tým používá různé verze postupů.

Závěr

U tématu prodej nemovitosti v exekuci je největší riziko v rutině. Makléř má tendenci použít starý vzor, převzít tvrzení klienta nebo odložit kontrolu až na okamžik podpisu. Bezpečnější postup je opačný: ověřit podklady brzy, riziko popsat jednoduše a vše důležité zachytit písemně.

Tento článek je pracovní mapa pro praxi. Neřeší všechny výjimky a nenahrazuje individuální právní posouzení, ale pomůže odlišit běžnou zakázku od situace, ve které už má být u stolu specialista.